SHOPHOUSE TÂY BẮC TP.HCM: ĐỪNG CHỌN MẶT BẰNG KINH DOANH CHỈ VÌ NẰM TRÊN PHỐ THƯƠNG MẠI

Khi tìm hiểu shophouse Tây Bắc TP.HCM, người mua rất dễ bị thu hút bởi mặt tiền đẹp, tuyến phố chủ đề hoặc vị trí được giới thiệu là trung tâm thương mại của dự án.

Nhưng theo góc nhìn của tôi, một căn nhà phố có khả năng kinh doanh tốt không được quyết định chỉ bởi chữ “thương mại”. Điều quan trọng hơn là dòng người đến từ đâu, họ đi qua vị trí đó để làm gì và nhu cầu ấy xuất hiện vào thời điểm nào.

Đây là lý do khi đánh giá sản phẩm thương mại tại Vinhomes Saigon Park, Vinhomes Green City hay những dự án khác trong khu vực Tây Bắc, người mua nên bắt đầu từ hành vi sử dụng đô thị trước khi nhìn vào diện tích căn.

Shophouse Tây Bắc TP.HCM: Phố thương mại chưa đồng nghĩa có dòng khách

Một tuyến phố có kiến trúc đẹp có thể tạo ấn tượng mạnh, nhưng kinh doanh cần nhiều hơn cảnh quan.

Người mua nên xác định dòng người dự kiến thuộc nhóm nào: cư dân nội khu, học sinh – sinh viên, nhân viên văn phòng, khách vui chơi, khách mua sắm hay người từ khu vực bên ngoài.

Nếu căn nhà nằm trên tuyến phố nhưng không nằm trên hành trình tự nhiên giữa nhà ở – trường học – công viên – thương mại – bãi đỗ xe, lượng người đi qua có thể khác đáng kể so với những vị trí chỉ cách vài trăm mét.

Vì vậy, với các dự án Tây Bắc TP.HCM, “mặt tiền thương mại” nên được xem như điều kiện ban đầu, không phải bảo đảm về khả năng kinh doanh.

Điểm đến lớn có thể tạo dòng người, nhưng cần xem đường đi

Một điểm đến lớn như trung tâm thương mại, khu vui chơi hay quảng trường có thể tạo thêm lưu lượng người cho khu vực xung quanh.

Nhưng shophouse có hưởng được dòng người đó hay không còn phụ thuộc vào lối tiếp cận.

Khách từ bãi đỗ xe đi theo tuyến nào? Cư dân từ khu ở có phải đi ngang căn nhà hay có đường khác ngắn hơn? Điểm đến hoạt động chủ yếu ban ngày, buổi tối hay cuối tuần?

Đây là những câu hỏi thực tế hơn việc chỉ xác định căn nhà cách trung tâm thương mại bao nhiêu mét.

Saigon Park: nhiều lớp thương mại trong Global Park

Tại Vinhomes Saigon Park, Global Park được định hướng là hạt nhân thương mại, dịch vụ và giải trí của đại đô thị. Vinhomes hiện công bố tại đây có Global Village, Vincom Collection, Little Hong Kong và Saigon Fashion Town cùng nhiều chức năng khác. vinhomes.vn

Trong tài liệu chủ đầu tư, Saigon Fashion Town khoảng 2,3 ha được thể hiện như một không gian thương mại mang chủ đề thời trang.

Một cấu trúc có nhiều điểm đến có thể tạo ra nhiều nhóm khách khác nhau. Tuy nhiên, người mua sản phẩm kinh doanh vẫn cần xác định căn cụ thể nằm trong dòng di chuyển nào, thay vì mặc định toàn bộ Global Park đều có khả năng khai thác giống nhau.

Tài liệu cũng thể hiện Little Hong Kong khoảng 7,5 ha, bổ sung thêm một không gian thương mại mang bản sắc riêng.

Điều cần theo dõi sau này là tiến độ hoàn thiện các điểm đến, lượng cư dân về ở và thời điểm hoạt động thương mại thực sự hình thành.

Green City: kinh doanh gắn với nhu cầu cư dân

Tại Vinhomes Green City, cách tổ chức sản phẩm thương mại có phần khác.

Trang chính thức The Forest hiện giới thiệu hai tuyến phố đi bộ mang màu sắc Trung Hoa và Nhật Bản, đồng thời một số mẫu sản phẩm được phân loại rõ theo mục đích “kinh doanh”. Chủ đầu tư cũng mô tả những căn liền kề, song lập và đơn lập có cấu trúc mặt tiền phục vụ khả năng kết hợp an cư và khai thác thương mại. Vinhomes Green City

Điểm đáng quan tâm ở mô hình này là nguồn cầu có thể gắn chặt hơn với cư dân, trường học, công viên và hoạt động hằng ngày trong nội khu.

So với những điểm đến quy mô lớn tại Saigon Park, đây là một kiểu thương mại khác. Vì vậy, không nên so sánh hai dự án chỉ bằng câu hỏi nơi nào có tuyến phố đẹp hơn.

Cần xem loại khách nào sẽ sử dụng từng tuyến phố.

Góc nhìn cố vấn: 5 câu hỏi trước khi chọn shophouse

Trước khi lựa chọn nhà phố thương mại Tây Bắc TP.HCM, tôi cho rằng người mua nên kiểm tra 5 câu hỏi:

1. Dòng người đến từ đâu? Cư dân, trường học, văn phòng hay khách vui chơi?
2. Căn nhà nằm trên hành trình nào? Dòng người có thực sự phải đi ngang vị trí đó không?
3. Nhu cầu xuất hiện khi nào? Ngay khi bàn giao hay cần chờ cư dân và tiện ích hoàn thiện?
4. Ngành kinh doanh nào phù hợp? Ăn uống, bán lẻ, dịch vụ hay văn phòng có yêu cầu vị trí rất khác nhau.
5. Chi phí chờ là bao nhiêu? Nếu chưa khai thác ngay, người mua có đủ nguồn lực giữ tài sản trong thời gian hình thành dòng khách hay không?

Đây cũng là lý do tôi không khuyến nghị đánh giá tiềm năng phát triển Tây Bắc TP.HCM bằng một tỷ lệ lợi nhuận cố định cho shophouse.

Khả năng khai thác chỉ rõ hơn khi dòng người – điểm đến – tiến độ cư dân – vị trí căn – mô hình kinh doanh cùng phù hợp.

Một căn shophouse tốt không nhất thiết là căn ở tuyến phố lớn nhất. Đó là căn nằm đúng nơi người dùng thực sự có lý do đi qua và dừng lại.