MẬT ĐỘ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TÂY BẮC TP.HCM: THẤP HƠN CHƯA CHẮC ĐÃ ĐỦ
Khi tìm hiểu mật độ xây dựng đô thị Tây Bắc TP.HCM, người mua thường cho rằng chỉ số càng thấp thì môi trường sống càng tốt. Cách hiểu này có phần đúng, nhưng chưa đủ để đánh giá chất lượng của một khu đô thị.
Điều quan trọng không chỉ là diện tích đất dành cho công trình, mà còn là cách tổ chức phần không gian còn lại và khả năng sử dụng thực tế của cư dân.
Một dự án dành ít diện tích hơn cho công trình có thể tạo thêm khoảng trống cho giao thông, cây xanh, mặt nước và tiện ích. Tuy nhiên, chất lượng sống còn phụ thuộc vào những phần đất còn lại được bố trí ở đâu, cư dân có tiếp cận được hay không và chúng có thực sự phục vụ sinh hoạt hằng ngày không.
Vì vậy, theo góc nhìn của tôi, mật độ xây dựng nên là điểm bắt đầu của phân tích, chứ không phải kết luận cuối cùng.
Mục lục
Mật độ xây dựng đô thị Tây Bắc TP.HCM cho biết điều gì?
Ở cách hiểu đơn giản, mật độ xây dựng giúp người mua hình dung mức độ diện tích đất được dành cho phần công trình trong phạm vi được tính toán.
Nhưng chỉ số này không nói hết được ba vấn đề quan trọng.
Thứ nhất, phần đất không xây dựng được dùng cho mục đích gì. Đó có thể là đường giao thông, hồ nước, cây xanh, sân thể thao hoặc khoảng kỹ thuật.
Thứ hai, các không gian đó được phân bố tập trung tại một khu vực hay trải đều gần nơi cư dân sinh sống.
Thứ ba, người sử dụng có thực sự tiếp cận được hay chỉ nhìn thấy trên tổng mặt bằng.
Do đó, nếu hai dự án cùng có mật độ thấp, trải nghiệm thực tế vẫn có thể rất khác.
Vì sao cùng một tỷ lệ vẫn có thể tạo trải nghiệm khác nhau?
Hãy hình dung hai khu đô thị cùng dành nhiều đất cho cảnh quan.
Một dự án tập trung phần lớn cây xanh vào một công viên lớn ở một đầu dự án. Dự án còn lại chia thành nhiều công viên nhỏ, đường dạo và khoảng xanh nằm gần các khu ở.
Tổng diện tích có thể tương đương, nhưng tần suất cư dân tiếp xúc với không gian xanh sẽ khác nhau.
Đó là lý do người mua nên đọc mật độ cùng khoảng cách đến trường học, công viên, thương mại, đường đi bộ và những không gian công cộng thường xuyên sử dụng.
Nói cách khác, mật độ cho biết có bao nhiêu khoảng trống, còn quy hoạch cho biết khoảng trống đó có giá trị sử dụng thế nào.
Saigon Park: đọc con số 30% cùng cấu trúc đô thị
Theo Vinhomes Market, Vinhomes Saigon Park có quy mô khoảng 1.080 ha với mật độ xây dựng khoảng 30%. vinhomes.vn
Con số này đáng tham khảo, nhưng điều đáng quan tâm hơn là phần diện tích còn lại được tổ chức thành nhiều lớp chức năng.
Tài liệu chủ đầu tư thể hiện hệ thống công viên, mặt nước và đường dạo được phân bổ xuyên suốt dự án. Một trong những định hướng được giới thiệu là tuyến công viên – hồ nước kết hợp đường đi bộ, xe đạp dài khoảng 16 km, cùng dải Canal Park khoảng 5 km.
Điểm cần theo dõi khi dự án dần hoàn thiện là khả năng kết nối thực tế giữa những không gian này với từng khu dân cư, thay vì chỉ dừng ở tổng diện tích trên quy hoạch.
Green City: không nên nhầm tỷ lệ xanh với mật độ xây dựng
Với Vinhomes Green City, tài liệu và website chính thức công bố tổng diện tích khoảng 197,2 ha, trong đó gần 40 ha dành cho cây xanh và mặt nước. Vinhomes Green City
Đây là một dữ liệu tích cực về phân bổ không gian.
Tuy nhiên, tôi lưu ý rằng không nên lấy 40 ha chia cho 197,2 ha rồi suy ngược rằng phần còn lại chính là diện tích xây dựng. Bởi dự án còn có giao thông, hạ tầng, giáo dục, thương mại và nhiều loại đất chức năng khác.
Đây chính là lỗi thường gặp khi đọc brochure: hai chỉ số khác nhau bị biến thành một chỉ số để dễ so sánh.
Nếu muốn so Saigon Park và Green City, nên đặt từng dữ liệu đúng tên gọi của nó: Saigon Park có thông tin công bố về mật độ xây dựng; Green City có thông tin rõ về diện tích cây xanh – mặt nước. Chỉ khi có dữ liệu cùng hệ quy chiếu mới nên đặt cạnh nhau.
Góc nhìn cố vấn khi so sánh dự án
Khi gặp một thông tin như “mật độ thấp”, tôi thường kiểm tra thêm 5 lớp:
- Tỷ lệ đó đang tính trên phạm vi nào?
- Phần đất không xây dựng được dùng cho chức năng gì?
- Không gian công cộng nằm gần khu nhà ở hay tập trung một chỗ?
- Cư dân có thể tiếp cận bằng đi bộ thuận tiện không?
- Dữ liệu đang so sánh có cùng khái niệm và cùng cách tính hay không?
Đây là cách tránh những phép so sánh nhìn có vẻ rất rõ ràng nhưng thực tế lại đặt hai loại số liệu khác nhau cạnh nhau.
Với các dự án Tây Bắc TP.HCM, mật độ xây dựng vẫn là một chỉ số đáng quan tâm. Nhưng người mua nên xem nó như một phần của bức tranh gồm công viên – giao thông – tiện ích – khoảng cách sử dụng – cách tổ chức không gian.
Theo tôi, giá trị không nằm ở việc dự án còn lại bao nhiêu phần trăm đất trống.
Giá trị nằm ở việc những khoảng không đó được biến thành trải nghiệm gì cho người sống bên trong đô thị mỗi ngày.
