BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ TÂY BẮC TP.HCM: ĐỪNG VỘI TÍNH LỢI SUẤT KHI CHƯA NHÌN NGUỒN CẦU
Khi tìm hiểu bất động sản cho thuê Tây Bắc TP.HCM, một trong những câu hỏi tôi thường gặp là: “Căn này sau này cho thuê được bao nhiêu?”
Theo tôi, đây chưa phải câu hỏi nên đặt đầu tiên.
Trước khi tính giá thuê hoặc lợi suất, cần xác định ai sẽ là người thuê, vì sao họ cần ở tại khu vực này và nhu cầu đó xuất hiện ở thời điểm nào. Nếu chưa có câu trả lời rõ ràng, mọi phép tính lợi suất đều mới chỉ là giả định.
Mục lục
Bất động sản cho thuê Tây Bắc TP.HCM: Nguồn cầu quan trọng hơn giá thuê
Một bất động sản có khả năng cho thuê bền vững thường cần ít nhất một trong những nguồn cầu tương đối rõ: cư dân làm việc tại khu vực, sinh viên – giảng viên, chuyên gia, nhân viên văn phòng, hộ gia đình hoặc nhóm kinh doanh dịch vụ.
Nếu một khu vực chưa hình thành đủ người sử dụng thực, mức giá thuê kỳ vọng dù hấp dẫn trên bảng tính vẫn chưa phản ánh được khả năng khai thác.
Vì vậy, khi nghiên cứu các dự án Tây Bắc TP.HCM, tôi thường tách hai câu hỏi:
Dự án có gì? và những tiện ích đó có tạo ra người sử dụng thường xuyên hay không?
Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Saigon Park: giáo dục và việc làm có thể tạo dòng người mới
Tại Vinhomes Saigon Park, một trong những cấu phần đáng theo dõi nhất là hệ sinh thái giáo dục.
Vinhomes Market hiện giới thiệu quần thể trường đại học trong nước và quốc tế quy mô khoảng 150 ha, với định hướng kết hợp giáo dục, nghiên cứu, đổi mới sáng tạo và môi trường làm việc. vinhomes.vn
Nếu các cấu phần này được triển khai và vận hành đúng định hướng, nguồn cầu trong tương lai có thể không chỉ đến từ cư dân mua nhà, mà còn mở rộng sang sinh viên, giảng viên, nhân sự giáo dục, nghiên cứu và những dịch vụ phục vụ cộng đồng học thuật.
Một lớp khác là không gian dành cho đổi mới sáng tạo và làm việc. Tài liệu dự án thể hiện định hướng hình thành các khu vực gắn với khởi nghiệp, công nghệ và văn phòng.
Điểm này đáng quan tâm với bất động sản cho thuê, bởi việc làm mới là một trong những yếu tố có khả năng tạo nhu cầu ở gần nơi làm việc.
Tuy nhiên, đây vẫn là định hướng quy hoạch. Người mua không nên lấy quy mô giáo dục hay văn phòng tương lai để mặc định rằng ngay lập tức sẽ có lượng khách thuê lớn.
Điều cần theo dõi là thời điểm các trường, văn phòng và khu thương mại thực sự vận hành, bởi đây mới là lúc nguồn cầu thuê bắt đầu có cơ sở rõ hơn.
Green City: nguồn cầu trước hết đến từ quá trình hình thành cư dân
Với Vinhomes Green City, bài toán nguồn cầu có cấu trúc khác.
Thông tin chính thức công bố dự án quy mô 197,2 ha, gồm 4.572 công trình nhà ở với dân số dự kiến khoảng 40.000 người. Vinhomes Green City
Điều đáng quan tâm ở đây là quá trình lấp đầy cư dân và hình thành hoạt động thương mại nội khu.
Khi một đô thị có đủ người về sống, các nhu cầu ăn uống, mua sắm, giáo dục, dịch vụ cá nhân và kinh doanh nhỏ sẽ dần xuất hiện. Đây có thể là nền tảng cho một số loại hình cho thuê hoặc khai thác thương mại.
Nhưng cần phân biệt rõ: 40.000 là quy mô dân số dự kiến, không phải số cư dân đang sinh sống hiện tại.
Vì vậy, người mua cần theo dõi tiến độ bàn giao, tỷ lệ nhà được đưa vào sử dụng và mức độ vận hành của Vincom, trường học, tuyến phố thương mại cùng các tiện ích khác trước khi đưa ra giả định về dòng tiền thuê.
Không phải sản phẩm nào cũng phù hợp để cho thuê
Một sai lầm khá phổ biến là cho rằng cứ mua trong đại đô thị lớn thì sản phẩm nào cũng có thể khai thác giống nhau.
Thực tế, nhu cầu thuê một căn nhà để ở khác với thuê mặt bằng kinh doanh.
Căn để ở cần thuận tiện với trường học, nơi làm việc, bãi đỗ xe và sinh hoạt gia đình. Sản phẩm kinh doanh lại phụ thuộc mạnh hơn vào dòng người, mặt tiền, khả năng nhận diện và chức năng của tuyến phố.
Ngay trong cùng một dự án, hai căn cách nhau vài trăm mét cũng có thể có khả năng sử dụng khác nhau.
Do đó, khi lựa chọn bất động sản Tây Bắc TP.HCM với mục tiêu cho thuê, người mua nên bắt đầu từ đối tượng thuê dự kiến, rồi mới chọn sản phẩm phù hợp.
Góc nhìn cố vấn: nên kiểm tra gì trước khi tính lợi suất?
Trước khi đưa một mức lợi suất vào bảng tính, tôi cho rằng người mua nên kiểm tra ít nhất 5 yếu tố:
- Nguồn cầu: ai sẽ thuê?
- Thời điểm: nhu cầu đó đã có hay vẫn đang trong quy hoạch?
- Vị trí: căn nhà có nằm gần nơi người thuê cần sử dụng không?
- Sản phẩm: thiết kế có phù hợp để ở hoặc kinh doanh không?
- Chi phí: hoàn thiện, nội thất, vận hành và thời gian trống là bao nhiêu?
Sau khi có những dữ liệu này, phép tính doanh thu cho thuê mới có ý nghĩa hơn.
Với tiềm năng phát triển Tây Bắc TP.HCM, giáo dục, việc làm, thương mại và quá trình hình thành cư dân đều là những động lực đáng theo dõi. Nhưng chúng nên được xem là nguồn tạo cầu, không phải lời đảm bảo cho một mức lợi nhuận.
Theo tôi, cách thận trọng hơn là: xác định người thuê trước, rồi mới tính tiền thuê sau.
