DIỆN TÍCH NHÀ PHỐ TÂY BẮC TP.HCM: ĐỪNG CHỈ NHÌN SỐ MÉT VUÔNG TRÊN LÔ ĐẤT
Khi tìm hiểu diện tích nhà phố Tây Bắc TP.HCM, nhiều người thường bắt đầu bằng câu hỏi: căn này 60 m², 75 m² hay 100 m²? Tuy nhiên, diện tích đất chưa phản ánh đầy đủ công năng. Người mua cần phân biệt bốn nhóm thông số: diện tích đất, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn sử dụng và không gian ngoài nhà.
Một lô đất lớn có thể dành một phần cho sân, khoảng lùi hoặc khoảng thoáng. Ngược lại, một căn có diện tích đất vừa phải nhưng được tổ chức nhiều tầng hợp lý có thể tạo tổng diện tích sử dụng đáng kể.
Theo góc nhìn của tôi, người mua nên đọc đồng thời ít nhất bốn nhóm số liệu: diện tích đất – diện tích xây dựng – tổng diện tích sàn sử dụng – phần không gian ngoài nhà.
Mục lục
Diện tích nhà phố Tây Bắc TP.HCM: Diện tích đất khác diện tích sử dụng
Diện tích đất cho biết quy mô lô đất người mua sở hữu hoặc sử dụng theo hồ sơ sản phẩm. Nhưng công trình thường không xây kín toàn bộ diện tích này.
Một phần có thể dành cho sân trước, sân sau, khoảng xẻ khe, khoảng lùi hoặc cảnh quan.
Vì vậy, hai căn cùng 75 m² đất chưa chắc có diện tích xây dựng giống nhau. Tương tự, một căn 100 m² đất chưa chắc có không gian bên trong lớn hơn đáng kể nếu phần sân và khoảng thoáng chiếm tỷ trọng cao.
Đây là lý do người mua nên xem bản vẽ từng tầng thay vì dừng lại ở diện tích lô đất.
Tổng diện tích sàn mới phản ánh công năng rõ hơn
Tài liệu sản phẩm Vinhomes Saigon Park cho thấy các mẫu liền kề có tổng diện tích sàn khác nhau tùy chiều sâu đất và phương án thiết kế.
Ví dụ, trong tài liệu layout, một mẫu liền kề khoảng 5 × 8 m có tổng diện tích sàn khoảng 149,5 m², trong khi mẫu khoảng 5 × 12 m có thể đạt khoảng 227,9 m². Các thông số này áp dụng cho mẫu cụ thể và chủ đầu tư cũng lưu ý số liệu chính thức của từng căn cần căn cứ vào văn bản ký kết với khách hàng.
Điểm đáng chú ý là tổng diện tích sử dụng có thể tăng đáng kể nhờ tổ chức nhiều tầng, ngay cả khi mặt tiền không thay đổi nhiều.
Một phương án khác trong tài liệu Saigon Park còn thể hiện diện tích sử dụng tối đa khoảng 499 m² đối với dòng sản phẩm cụ thể. Đây không phải thông số chung cho toàn dự án, nhưng cho thấy vì sao chỉ nhìn diện tích đất sẽ chưa đủ để đánh giá quy mô thực tế của căn nhà.
Sân vườn không phải phần diện tích “bị mất”
Khi nhìn thấy diện tích xây dựng nhỏ hơn diện tích đất, một số người có thể cho rằng phần chênh lệch là diện tích không tạo giá trị.
Theo tôi, cách nhìn này chưa đầy đủ.
Sân trước có thể dùng cho khoảng đệm giữa nhà và đường. Sân sau hoặc khoảng bên hông có thể tăng thông thoáng. Với gia đình, đây còn là nơi trồng cây, bố trí khu ngồi ngoài trời hoặc tạo thêm khoảng riêng tư.
Trong tài liệu Vinhomes Saigon Park, một phương án sản phẩm được giới thiệu có diện tích sân vườn tối đa khoảng 62 m². Một lần nữa, đây là thông số của phương án cụ thể chứ không phải toàn bộ sản phẩm trong dự án.
Điều người mua nên hỏi là: phần diện tích ngoài nhà đó có phục vụ đúng nhu cầu của mình hay không?
Với gia đình thích cây xanh và không gian ngoài trời, đó có thể là giá trị lớn. Với người ưu tiên tối đa diện tích kinh doanh, cấu trúc khác có thể phù hợp hơn.
Saigon Park và Green City cho thấy điều gì?
Ở Vinhomes Green City, tài liệu The Forest cho thấy sản phẩm thấp tầng có diện tích khoảng 60–150 m², gồm nhà liền kề, biệt thự song lập và đơn lập, cao khoảng 3,5 tầng. Phase1 – Giới thiệu phân k…
Điều này cho thấy khi so sánh Green City với Vinhomes Saigon Park, không nên chỉ đặt hai con số diện tích đất cạnh nhau.
Cần tiếp tục xem số tầng, kích thước khối nhà, khoảng lùi, sân vườn, cách bố trí phòng và mục tiêu sản phẩm là để ở hay kết hợp kinh doanh.
Một căn diện tích đất nhỏ hơn nhưng có mặt bằng hợp lý và tổng diện tích sàn phù hợp với gia đình có thể thực tế hơn căn lớn nhưng dư nhiều không gian không sử dụng.
Ngược lại, một căn có sân vườn rộng có thể phù hợp với người coi trọng chất lượng sống hơn việc tối đa hóa diện tích trong nhà.
Góc nhìn cố vấn: hãy hỏi “mét vuông nào tôi thực sự sử dụng?”
Khi nghiên cứu các dự án Tây Bắc TP.HCM, tôi cho rằng người mua nên đặt 5 thông số cạnh nhau:
- Diện tích đất
- Diện tích xây dựng tầng một
- Tổng diện tích sàn
- Diện tích sân và khoảng thoáng
- Công năng từng tầng
Sau đó mới xem tới giá.
Nếu mua để ở, hãy xem số phòng, phòng làm việc, sân và khoảng riêng tư có phù hợp với gia đình hay không.
Nếu mua để kinh doanh, cần xem phần diện tích tầng trệt thực sự sử dụng được, mặt tiền và khả năng tiếp cận.
Nếu mua để giữ dài hạn, nên cân nhắc khả năng thay đổi công năng khi gia đình hoặc nhu cầu sử dụng thay đổi theo thời gian.
Theo tôi, một căn nhà tốt không phải căn có nhiều mét vuông nhất, mà là căn có tỷ lệ diện tích phục vụ đúng nhu cầu cao nhất.
Ngoài bản vẽ và tài liệu sản phẩm, người mua nên đối chiếu thông tin pháp lý, điều kiện xây dựng và nội dung hợp đồng với các quy định hiện hành. Có thể tham khảo văn bản pháp luật tại Cổng Pháp luật quốc gia.
Đó mới là cách so sánh sản phẩm thấp tầng thực tế và hạn chế việc phải trả thêm tiền cho những diện tích mình ít sử dụng.
3 Comments
Comments are closed.